FPG Dossier Pacht

Pacht, in al zijn verschijningsvormen, is in Nederland een belangrijke en veelgebruikte overeenkomst tussen grondeigenaren en –gebruikers. Wettelijk is er sprake van pacht als de ene partij (de verpachter) een onroerende zaak (gebouw en/of grond) aan een andere partij (de pachter) in gebruik geeft voor de landbouw en waarvoor de pachter een tegenprestatie moet voldoen. Dit is ook het geval als u een overeenkomst onder een andere benaming bent aangegaan. Het Burgerlijk Wetboek kent naast de reguliere pacht een aantal bijzondere pachtvormen, waarvoor in sommige gevallen afwijkende regels gelden. Bij verpachting speelt de Grondkamer een rol.

Pacht staat bij langjarige contracten voor duurzaamheid en kan bovendien in een aantal gevallen flexibel worden ingezet, wat het tot een aantrekkelijk beleggings-/ financieringsinstrument maakt. Grondeigenaren die hun grond verpachten, geven boerenbedrijven de noodzakelijke grondgebruiksrechten en dragen daarmee bij aan de economie in de grondgebonden landbouw.

Lees meer in Achtergronden...

Pachtbeleid controversieel verklaard

28-01-2021

Op 27 januari heeft de Tweede Kamer het pachtbeleid “controversieel” verklaard. De eerder aangekondigde en langverwachte brief van Minister Schouten over het pachtbeleid zal daardoor niet meer verschijnen. Een pachtwetsherziening wordt daarmee overgelaten aan een nieuwe minister in een nieuw Kabinet. Daarbij helpt de nieuwe pachtvisie van FPG.

Vertrouwelijkheid gerespecteerd

Juist de afgelopen maanden vond onder druk van de Tweede Kamer weer veelvuldig overleg plaats over het nieuwe pachtbeleid. Daarbij werd vertrouwelijkheid afgesproken, reden waardoor FPG niet ingaat op de inhoud van de gesprekken.

Ruimte voor meer vrijheid

Wel had FPG goede hoop op meer ruimte voor pachters en verpachters om onderling afspraken te maken over prijs, duur en gebruik van de grond. Dit is cruciaal om het pachtinstrumentarium in de benen te kunnen houden en te voorkomen dat verpachters volledig afhaken. In de media verschenen de afgelopen weken verschillende artikelen over de gevoerde gesprekken, lees meer hier en hier.

Standpunt FPG

FPG heeft in de gesprekken voortgebouwd op haar eerdere stellingnames. Het bekende FPG standpunt over dit dossier vindt u samengevat hier. Wel is met oog op de Kamerbehandeling en de aanstaande kabinetsformatie onze pachtvisie in een nieuw jasje gestoken. Deze is inmiddels voorgelegd aan onze leden. In de komende weken brengt FPG deze pachtvisie uit en gaat daarmee in gesprek met politieke partijen en andere belanghebbende organisaties. Ook kunnen we er een vliegende start mee maken na de formatie van een nieuw Kabinet.

Pachtbijeenkomst uitgesteld 

Door het uitblijven van de brief is ook de FPG verpachtersbijeenkomst uitgesteld. Tijdens de bijeenkomst zouden de brief van Schouten en de FPG pachtvisie centraal staan. FPG werkt nu aan een alternatief programma.

Stijging normwaarden verhoogt fiscale druk verpachters

15-01-2021

De belastingdienst heeft vandaag de normwaarden verpacht bezit in box 3 voor het belastingjaar 2020 gepresenteerd. In 47 van 65 landbouwgebieden zijn deze normwaarden verhoogd (klik hier voor publicatie). De belastingdruk voor particuliere verpachters wordt hierdoor opnieuw verzwaard. FPG heeft de afgelopen jaren constant concrete oplossingen aangedragen voor deze problematiek, vooralsnog zonder resultaat zo moeten we constateren. Om verlichting te bieden aan de oneerlijke vermogensrendementsheffing verkent FPG juridische stappen.

Verpachters zitten klem in kafkaësk beleidsdoolhof

De systematiek voor de vermogensrendementsheffing loopt op vrijwel elk onderdeel volstrekt spaak. De waardering van de landbouwgronden is leidend voor de bepaling van het fictieve rendement waarover belasting betaald wordt. Voor deze waardering wordt gekeken naar de actuele grondprijs. De pachtnormen en daarmee de hoogte van het directe rendement wordt echter niet gebaseerd op de grondprijs maar op de gemiddelde bedrijfsresultaten van de agrarische sector. Waar de waardering van landbouwgrond elk jaar voor de meeste gebieden verhoogd wordt, zitten de pachtnormen al jaren in een dalende trend. Hiermee staan de pachtnormen steeds verder af van de ontwikkelingen op de grondmarkt. Verandering is dan ook onontkoombaar wil het pachtinstrument een toekomst houden.

Kabinet laat oplossingen links liggen, FPG onderzoekt juridische stappen

In het coalitieakkoord van 2017 gaf het kabinet zichzelf de opdracht de box 3 heffing dusdanig aan te passen zodat het fictief rendement zou verdwijnen. In de plaats daarvan zou het werkelijk rendement leidend moeten worden bij de belastingheffing.

Vandaag is het kabinet ten val gekomen, nota bene door problemen bij de belastingdienst. Dit is dan ook het moment dat de balans opgemaakt kan worden en moeten we constateren dat het kabinet enkel oog heeft gehad voor spaarders en verder geen steek verder is gekomen.

Eerder werd FPG geconfronteerd met het tussentijds vertrek van Staatssecretaris Snel. Dat betekende dat we de lobby opnieuw moesten starten bij Staatssecretaris Vijlbrief. Ook bij Vijlbrief heeft FPG heeft doorgaand aandacht gevraag voor de oneerlijke belastingdruk op particuliere verpachters. Hierbij hebben we de staatssecretaris concrete oplossingen op een presenteerblaadje aangereikt (klik hier). Hier is echter niets mee gedaan. Na de ontwikkelingen van vandaag moeten we concluderen dat de politieke weg voorlopig geen soelaas zal bieden. FPG ziet zich dan ook genoodzaakt om juridische stappen te onderzoeken. Dit doen wij graag in samenwerking met onze leden en roepen leden die hierover mee willen denken op zich te melden via FPG@grondbezit.nl.

FPG blijft onverminderd kritisch op verhoging normwaarde

In 2019 verhoogde de belastingdienst de normwaarde in verpachte staat van 50% naar 60%. Deze verhoging heeft grote gevolgen voor de belastingdruk op particulier verpachters. FPG is zeer kritisch op het onderzoek waarop de Belastingdienst dit besluit baseert. Aanvankelijk wist FPG met haar kritiek de verhoging van de verhoging van de normwaarde nog tegen te houden maar vorig jaar werd deze alsnog doorgevoerd.

Ook afgelopen december voerde FPG nog een stevig gesprek met de Belasting over de waardering van de landbouwgronden. Met cijfermatige onderbouwing heeft FPG zich ook dit jaar weer fel gekant tegen de hoge normwaarde. FPG moet echter constateren dat dit niet tot gewenste resultaat heeft geleid.

Lage pachtnormen vormen kern van het probleem

De schoen van de vermogensrendementsheffing knelt op vrijwel alle punten. FPG realiseert zich echter dat de kern van het probleem zit bij het zeer beperkte directe rendement, met andere woorden: de pachtnormen. Dit zijn de maximale pachtprijzen voor reguliere pachtcontracten die gelden in de verschillende pachtprijsgebieden. Deze gaan al jaren structureel naar beneden waardoor er steeds meer spanning komt te staan op het directe rendement van de verpachter.

Hiermee raakt de kwestie van de vermogensrendementsheffing direct aan het pachtdossier, waar het FPG ook zeer actief op is. FPG heeft zich zeer sterk gemaakt voor een herziening van het huidige pachtstelsel (klik hier). FPG had goede hoop dat in de aangekondigde kamerbrief over de herziening van het pachtbeleid minister Schouten meer ruimte zou laten voor langjarige afspraken waarbij pachters en verpachters samen de pachtduur en -prijs overeen konden komen. Door de val het kabinet is de kans groot dat ook deze kamerbrief op de lange termijn wordt geschoven.

Bij belastingaangifte afwijken van normen

FPG wijst erop dat door een goede onderbouwing kan worden afgeweken van de normwaarden. De Belastingdienst moet immers de waarde vaststellen op basis van de werkelijke feiten en omstandigheden. Een door een deskundige opgesteld taxatierapport helpt daarbij. Mocht de Belastingdienst niet akkoord gaan met de aangifte, dan kan een bezwaarschrift worden ingediend. Zie daarover ook ons eerder bericht 'Geef lagere normwaarden op'.

Ontwikkelingen pachtbeleid Schouten

30-11-2020

Minister Schouten wil voor het einde van het jaar de Kamer informeren over het nieuwe pachtbeleid. FPG is daarbij ook geconsulteerd en heeft gesprekken gevoerd op basis van onze uitgangspunten. Voor FPG blijft de kern dat verpachters en pachters in onderlinge vrijheid afspraken moeten kunnen maken over het gebruik van de grond, de pachtprijs en de duur van de overeenkomst.

FPG werkt vernieuwde visie uit

FPG heeft frequent overleg gehad met het ministerie rondom het Pachtdossier in de afgelopen maanden. Daarover hebben we eerder bericht. Dit gebeurde in samenspraak met onze werkgroep Pacht en het FPG-bestuur. Daarbij hebben we steeds de uitgangspunten gehanteerd die eerder in de verpachtersbijeenkomsten van FPG met de leden zijn gedeeld. De komende weken wordt deze uitgangspunten via een hernieuwde eigen FPG-pachtvisie afgestemd met leden om vervolgens het ministerie, Kamerleden en andere belanghebbenden verder te kunnen informeren. Dit met het oog op de verwachte Kamerbrief van Minister Schouten. Zodra de Kamerbrief van de Minister gepubliceerd is zullen ook verpachtersbijeenkomsten worden georganiseerd.

Noodzaak nieuw pachtstelsel

Pacht wordt cruciaal door de alom gedeelde wens om de landbouw meer grondgebonden te maken. Maximale beschikbaarheid is dan een absolute voorwaarde. Daarbij komt dat strengere bankregels grondfinanciering steeds lastiger maken. Vooral voor jonge ondernemers maakt dit uitbreiding door grondaankoop heel lastig.  Ook moeten er eisen gesteld kunnen worden aan het gebruik van de grond in verband met bodemvruchtbaarheid. Nu kan dat bij enkele pachtvormen niet. Dit alles maakt een modern pachtbeleid des te urgenter. Een beleid dat flexibiliteit biedt waarbij grond kan worden verpacht aan ondernemers die passen bij de ambities in het gebied. Nederlandse agrarische ondernemers hebben pachtgronden straks harder nodig dan ooit om hun ambities te kunnen waarmaken.

Prijsregulering leidt tot verlies landbouwgrond

Overregulering zal maar één lang termijneffect hebben namelijk: verlies van pachtgrond. Verpachters zullen hun grond namelijk dan niet meer willen verpachten. Het dalende gebruik van de huidige reguliere pachtvormen maakt heel duidelijk dat het dwingend recht en de prijsvorming via pachtnormen totaal onaantrekkelijk zijn. De enorme ruimtedruk waarmee grondeigenaren worden geconfronteerd zal leiden tot functieverandering en het gevreesde verlies aan landbouwgrond in Nederland. Bij reguliere pacht betalen verpachters nu al jaar op jaar meer aan vermogensrendementsheffing dan dat ze aan pacht ontvangen. Dat is een onwerkbare situatie.

Dwingend recht blokkeert vernieuwing sector

Het huidige pachtstelsel kent daarnaast zoveel dwingend recht dat los van de prijs verpachters zich wel vier keer bedenken om reguliere pachtcontracten af te sluiten. Recent nog werd een verpachter door het Pachthof teruggefloten. De verpachter wilde het contract met de pachter opzeggen, omdat die zijn hele bedrijf (gebouwen en grond in eigendom) had verkocht om opnieuw te beginnen in Duitsland. De verpachter werd in het ongelijk gesteld en kan dus zijn land niet uitgeven aan een nieuwe generatie, passend binnen het gebied. De vraag die FPG heeft: hoe helpt dit Nederland en jonge ondernemers?

In de media verschenen vorige week verschillende artikelen over dit onderwerp

• Pachters zien niks in pachtplannen Schouten (Nieuwe Oogst)
• Pachters verwerpen voorstel nieuw pachtstelsel (Boerenbusiness)
• Nieuw pachtbeleid leidt tot teleurstelling (BLBH in hun maandelijkse nieuwsbrief)

Aankoopregeling veehouderij gepresenteerd; positie verpachter onderbelicht

12-11-2020

Op dinsdag 3 november is de regeling voor de opkoop van veehouderijen met een hoge stikstofuitstoot rondom Natura 2000 gepresenteerd. FPG hamert hierbij nadrukkelijk op respect voor eigendom. Bij uitkoop veehouderijen moeten de belangen van de verpachter stevig geborgd worden, hiervan is op dit moment nog onvoldoende sprake.

Provincie aan de lat voor uitvoer aankoopregeling

De aankoopregeling is erop gericht de stikstofdruk op gevoelige natuurgebieden te verlichten. De regeling vindt u hier.

Voor de aankoop is in totaal €350 miljoen euro gereserveerd door het Kabinet. Hiervan wordt nu de eerste €100 miljoen opengesteld. De uitvoer van de regeling ligt nu bij de provincies.

De regeling is gericht op bedrijven die binnen 10 kilometer van stikstofgevoelige natuur liggen en waar sprake is van overmatige stikstofbelasting. Bedrijven maken alleen aanspraak op de regeling wanneer zij een stikstofuitstoot hebben van minimaal 2 mol per hectare per jaar. Dit geldt voor ongeveer 5% van de veehouderijen die binnen de 10-kilomergrens rondom Natura-2000 vallen.

Wanneer een veehouder gebruik maakt van de regeling wordt deze gecompenseerd voor bedrijfsmiddelen, bedrijfsgebouwen, landbouwgrond, en productierecht. Nadat gebruik is gemaakt van de aankoopregeling is het veehouders niet toegestaan elders een nieuwe veehouderij te beginnen. Voor het doorhalen van de milieuvergunning geldt geen vergoeding Deelname aan de aankoopregeling is volledig op vrijwillige basis.

Positie verpachter mist volledig in aankoopregeling

In de consultatie over de regeling heeft FPG er al voor gewaarschuwd dat de complexiteit van pachtsituaties bij dergelijke regelingen niet onderschat moet worden (zie ook hier). Als gebouwen verpacht zijn, is veehouder niet de eigenaar en kan hij dus niet verkopen. Hetzelfde geldt uiteraard voor de grond.  Als bij een opkoop productierechten komen te vervallen, waaronder de fosfaatrechten die op landbouwgrond rusten, is het zaak dat onder andere de gerechtelijke uitspraken over fosfaatrechten worden gerespecteerd.  FPG had graag gezien dat dit in de toelichting op de regeling expliciet was opgenomen.

Net als eerder in 2017 bij de bij de stoppersregeling in het kader van het fosfaatreductieplan adviseert FPG daarom verpachters om goede afspraken te maken met pachters over de stoppersregeling. Door vooraf het gesprek aan te gaan kunnen volgens de FPG vervelende situaties of zelfs juridische conflicten achteraf worden voorkomen. FPG wijst er daarbij op dat Verpachters aanspraak kunnen maken op fosfaatrechten wanneer ze langdurig bedrijfsmiddelen van overwegend belang aan de pachter ter beschikking hebben gesteld. Als daarvan sprake is, moet de pachter bij het einde van de pachtovereenkomst fosfaatrechten overdragen aan de verpachter. (klik hier en hier).

Verduurzaming via pachtcontracten hard nodig en mogelijk

20-10-2020

Wageningen University & Research en Stichting Milieukeur hebben onderzocht hoe bodems van pachtgronden duurzamer kunnen worden beheerd. Dit onderzoek “Goed verpacht, beter beheerd” is op 9 oktober gepubliceerd en hier in te zien. Het onderzoek werd verricht in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf. Het geeft weer welke bodemmaatregelen in pachtovereenkomsten voorzien kunnen worden. Ook maakt het duidelijk dat liberale pachtvormen een belangrijk middel zijn om de doelstelling voor duurzaam bodembeheer in 2030 te bereiken.

Effectieve bodemmaatregelen bij pachtgronden

Het onderzoek zet alle mogelijke duurzame bodemmaatregelen op een rij en kijkt in hoeverre dit door generieke maatregelen al geregeld kan worden. En zo niet, hoe dit dan in pachtcontracten vastgelegd kan worden. Minister Schouten streeft naar een duurzaam beheer van alle landbouwgronden in 2030. Het onderzoek behandelt vijf maatregelen die onder de huidige pachtwetgeving al opgenomen kunnen worden in nieuwe pachtcontracten (uitgezonderd reguliere pacht):

1. toepassen van organische of ruige mest;
2. verlagen van de bandenspanning (onder 1 bar) en wiellast (onder 3 ton);
3. voorschrijven van rustgewassen;
4. toepassen van biologische gewasbescherming;
5. toepassen actief biologisch randenbeheer.

Deze maatregelen vragen geen grote investeringen van de pachter en houden naar verwachting juridisch stand bij de Grondkamer. Vooral in combinatie kunnen deze maatregelen de toestand van de bodem sterk verbeteren.

Effectiviteit afhankelijk van pachtvorm

Het rapport levert ook een helder overzicht van de verschillende pachtvormen en de mogelijkheden om via pacht in te spelen op de wens van duurzaam bodembeleid. Het rapport bevestigt het tekort van reguliere pacht als verduurzamingsinstrument. Het stelt namelijk klip en klaar dat deze vorm “geen opties biedt voor duurzaam bodembeheer”. Het is daarbij belangrijk te realiseren dat nog steeds meer dan 230.000 hectare onder deze pachtvorm valt. Dat is bijna 50% van het totale pachtareaal van Nederland en meer dan 10% van het landbouwareaal in Nederland.

Keuze liberale pacht juist vanwege duurzaamheid

Het rapport is minder duidelijk over het feit dat duurzaam bodembeheer juist een belangrijke reden is voor de keuze voor de liberale pachtvorm door verpachters. Met deze pachtvorm kan juist het beste vorm worden geven aan de gevraagde transitie in de landbouw. Liberale pacht zoals we die kennen geeft de vereiste flexibiliteit en mogelijkheden om verduurzaming vorm te geven in de relatie tussen pachter en verpachter. Hierover schreef FPG-portefeuillehouder Grond- en Pachtbeleid Paul Kindt eerder al een opinie in de Boerderij (zie hier).

In de praktijk zijn grondeigenaren op zoek naar vormen om pachters aan te zetten tot verduurzaming op hun gronden. Een voorbeeld hiervan zijn de pachtovereenkomsten op het landgoed Vilsteren waarin duurzaamheid sterk verankerd is (lees meer in De Landeigenaar van juni 2020 vanaf blz. 12–voor leden hier). Een ander voorbeeld is de door Staatsbosbeheer verplichte cursus ‘beheer van natuurgraslanden’ voor haar pachters (lees meer hier).

In de aanbevelingen aan het Rijksvastgoedbedrijf geven de onderzoekers een aantal handvatten en te nemen stappen om duurzaam bodembeheer in pachtovereenkomsten op te nemen. Hierbij wordt niet expliciet gemaakt dat deze stappen enkel kans van slagen hebben in nieuwe liberale pachtcontracten, niet in andere vormen. De landbouw staat voor een gigantische opgave: met kringlooplandbouw, klimaatadaptatie, duurzaam bodembeheer en veel meer. Meer dan ooit is er dan ook behoefte aan een flexibel pachtstelsel om hierop in te kunnen spelen. Liberale pacht als instrument past daar goed in.

Minister wil meer ruimte voor verpachter voor voorwaarde aan duurzaam grondgebruik

25-09-2020

Minister Schouten wil in de herziening van het pachtstelsel meer mogelijkheden bieden aan verpachters om eisen te stellen aan het grondgebruik. Dit blijkt uit de beantwoording van Kamervragen over de pachtnormen (klik hier voor volledige beantwoording). De minister wil nog voor het einde van 2020 haar herziening van het pachtstelsel presenteren.

Verpachters moeten eisen kunnen stellen aan grondbeheer

In haar beantwoording geeft Schouten aan dat zij het belangrijk vindt dat alle grond in Nederland duurzaam beheerd wordt. Om dit te stimuleren wil ze bij de herziening van het pachtstelsel meer ruimte bieden aan verpachters om eisen te stellen aan het grondbeheer door de pachter. FPG is blij dat de minister hiermee verpachters meer mogelijkheden biedt om afspraken te maken met pachters, FPG pleit hier al langer voor.

Alle gronden gelijk behandelen

Waar de minister verpachters de mogelijkheid wil bieden om eisen te stellen aan het grondbeheer door de pachter, wil zij vanuit het Rijk hierover geen verplichtingen opleggen. Ook ziet de minister niets in een verplichte pachtverlaging bij duurzaam bodembeheer. FPG is tevreden dat de minister hiermee gehoor geeft aan een deel van de aanbevelingen van FPG.

Regulier pacht blijft verder grotendeels ongewijzigd

Zoals de minister al herhaaldelijk heeft aangegeven, wil ze reguliere pacht verder grotendeels ongemoeid laten. Minister Schouten blijft zich richten op lange pachtcontracten met een vaste prijsstelling. FPG is teleurgesteld dat hiermee de kern van de problematiek van het huidige pachtstelsel onopgelost blijft. Het huidige pachtstelsel gaat gebukt onder een overmaat aan dwingend recht, zoals continuatierecht, voorkeursrecht, pachtprijstoets en recht op indeplaatsstelling.

Door de toenemende en oneerlijke belastingdruk door de vermogensrendementsheffing moeten bovendien steeds meer verpachter geld toeleggen bij reguliere pacht. Hierdoor zal het reguliere pachtareaal steeds verder achteruit gaan. Bij de presentatie van de nieuwe pachtnormen bleek al dat in maar liefst 56% van de landbouwgebieden de pachtprijs lager is dan de vermogensbelasting (klik hier). Met de lastenverzwaring als gevolg van het op Prinsjesdag gepresenteerde Belastingplan 2021 is deze situatie alleen maar meer verslechterd (klik hier).

Raad voor de Leefomgeving: "Verstevig rechten van verpachter om eisen te stellen"

14-08-2020

FPG is van mening dat ook particuliere eigenaren betrokken moeten worden bij de besteding van extra budget voor natuurherstel dat het kabinet onlangs beschikbaar stelde. FPG heeft met oog daarop deelgenomen aan de uitvraag van het ministerie LNV naar mogelijke voorstellen voor dat budget. Onlangs kregen we te horen dat de regeling nogmaals vertraagd is. Om het belang van deze regeling voor onze leden duidelijk te maken, nodigden we de directeur Natuur van het ministerie LNV uit bij Stichting Maatschappij van Weldadigheid op woensdag 29 juli.

Vertraagde regeling

In april bood de FPG 47 concrete projectvoorstellen aan voor versneld natuurherstel en de natuurbank aan het ministerie LNV. Het ministerie LNV was voornemens om op korte termijn met projecten te starten. Hiervoor heeft het ministerie verschillende financiële instrumenten onderzocht, waarmee zij invulling konden geven aan de snelheid, die ook politiek zeer gewenst is. Ze hoopten dit met name via rechtstreekse opdrachten te kunnen realiseren. Helaas bleek de juridische werkelijkheid weerbarstiger, de risico’s in verband met o.a. staatssteun bleken te groot.

Het ministerie heeft daarom moeten concluderen dat voor terrein beherende organisaties (anders dan Staatsbosbeheer) en particulieren er geen snelle en juridisch houdbare weg is om projecten met natuurherstelmaatregelen te kunnen honoreren.

Werkbezoek

De vertraging en het feit dat onze leden klaar staan om met hun projecten te beginnen, waren voor ons aanleiding voor het werkbezoek met de directeur Natuur van het ministerie LNV. Duidelijk werd dat particuliere eigenaren, zoals Stichting Maatschappij van Weldadigheid, een grote rol spelen bij versneld natuurherstel.

Nieuwe regeling

Momenteel kijkt het ministerie naar andere instrumenten, waaronder een nieuw op te stellen subsidieregeling. De FPG is hier nauw bij betrokken. Ongeacht de precieze keuze van de regeling zal wel duidelijk zijn dat implementatie en gebruik hiervan nog enige tijd gaat duren. De FPG vindt het voor onze leden, die een actieve bijdrage hebben geleverd met voorstellen, jammer dat er toch weer vertraging is opgetreden in de beoordeling van de voorstellen en het uitwerken van de regeling.

Pacht: it takes two to tango

30-06-2020

Zonder verpachters geen pacht. Dat is de reactie van de FPG op de LTO-pachtvisie. De half juni gepresenteerde LTO-visie biedt onvoldoende perspectief voor verpachters om hun grond blijvend aan te bieden voor pacht. LTO heeft er bovendien voor gekozen haar visie uit te brengen zonder overleg met verpachters. Een gemiste kans om pachters en verpachters dichter bij elkaar te krijgen.

LTO bepleit in haar pachtersvisie voor behoud van de reguliere pacht als basis, waarbij de pachtprijs op basis van de agrarische opbrengstwaarde wordt bepaald. Naar de mening van de FPG een pachtvorm met onrealistisch lage pachtprijzen en teveel dwingend recht. Daarmee wordt de wil van verpachters om te verpachten nog verder ontnomen.

Zonder financieel rendement geen verpachters

LTO vindt in haar visie dat de “financieel gedreven rendementswens van de verpachters bij reguliere pachtvormen moet komen te vervallen”. Daarmee plaatst zij zich volgens FPG buiten de werkelijkheid. Als verpachters geen fair rendement kunnen maken op hun bezit, zullen er geen nieuwe reguliere pachtovereenkomsten worden gesloten en zal deze pachtvorm een stille dood sterven.

Hoge belastingdruk en lage pachtnormen maken dat het directe rendement op reguliere pacht nu al in veel regio’s negatief is (lees meer hier). Mede hierdoor is het areaal regulier verpachte grond de afgelopen jaren fors teruggelopen (hier).

Ook voorwaarden te beperkend

Naast kritiek op het directe rendement bestaat er onder verpachters ongenoegen over de trits beperkende voorwaarden bij de huidige reguliere pacht. Het verlengingsrecht, voorkeursrecht en indeplaatsstellingsrecht maakt dat verpachters de huidige reguliere pachtvorm als onaantrekkelijk beschouwen. Verder gelden de pachtprijstoets en het ontbreken van de mogelijkheid tot opzegging als de pachter de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt, als beperkend. Verpachters verliezen door deze voorwaarden langdurig alle invloed op wat er met hun grond gebeurt.

Duurzaam bodembeheer

De LTO-pachtvisie benadrukt terecht het belang van verduurzaming van de sector en van duurzaam bodembeheer. Bij de huidige reguliere pacht kan een verpachter géén afspraken met pachter maken over duurzaam bodemgebruik

Bij geliberaliseerde pacht kunnen verpachter en pachter wel afspraken maken over o.a. duurzaamheid en bodemgebruik. Dit maakt juist dat geliberaliseerde pacht een goed instrument is om de verduurzaming van de landbouw te stimuleren (zie hier). LTO pleit echter juist voor het afschaffen van dit instrument.

Als alternatief presenteert LTO wel duurzame flexibele pacht. Bij deze pachtvorm zouden pachter en verpachter afspraken kunnen maken over duurzaamheid en bodemgebruik. Maar door de pachtprijs vervolgens te maximeren op 80% van de reguliere pachtprijs, is deze pachtvorm niet interessant voor verpachters. Particuliere verpachters moeten immers nu al geld toeleggen op de reguliere pachtprijs. Een verdere verlaging is daarmee niet erg realistisch.

Positief nieuws

Met het voorstel van LTO dat agrariërs onderling meer mogelijkheden hebben om grond te kunnen ruilen, is FPG het eens. Met grondgebruiksovereenkomsten kunnen ondernemers onderling afspraken maken over duur, tijd en grondgebruik. Dit is precies wat volgens FPG een modern pachtbeleid ook vraagt.

FPG is het ook eens met het pleidooi van LTO, daarin gesteund door BLHB en NAJK, om de AOW-gerechtigde leeftijd van de pachters te herintroduceren als beëindigingsgrond. Hierdoor komt er meer pachtgrond beschikbaar voor de nieuwe generatie boeren en hierdoor krijgt de grondgebonden landbouw betere perspectieven.

Afschaffen korte pacht belemmert bedrijfsvoering

Als tenslotte, zoals LTO wenst, kortdurende pacht wordt verboden, zal de daling in areaal pachtgrond nog rapper gaan dan de afgelopen periode. Veel agrariërs en LTO-leden maken nu om diverse redenen gebruik van deze veelgevraagde pachtvorm. Afschaffen ervan zal hen belemmeren in hun bedrijfsvoering en flexibiliteit. FPG is voorstander van een modern pachtstelsel met diverse pachtvormen. Onderdeel daarvan is ook dat bij bepaalde pachtvormen pachters en verpachters meer vrijheid hebben om onderling afspraken te maken over prijs, duur en gebruik.

FPG nodigt LTO uit tot gesprek, evenwicht pachter en verpachter van groot belang

LTO heeft FPG niet betrokken bij haar pachtvisie. Dat is jammer omdat het pachtbeleid slechts succesvol zal zijn als er evenwicht is tussen de belangen van pachter en verpachter. Als belangen van verpachters onvoldoende worden meegewogen, zal het pachtsysteem een stille dood sterven.

Om dat te voorkomen staat FPG blijvend voor een constructieve samenwerking voor een revitalisering van het pachtstelsel. In dat kader bereikten FPG en LTO in 2016 bij het Spelderholt-overleg een akkoord over een vernieuwd pachtstelsel (zie hier). FPG is bereid opnieuw het gesprek aan te gaan over zo’n evenwichtig pachtstelsel.

Door een evenwichtig pachtstelsel is het mogelijk om meer grond bij de productie van het bedrijf te betrekken en om grond maximaal beschikbaar te krijgen voor een duurzame grondgebonden landbouw, zonder dat verwerving of bancaire financiering noodzakelijk is. Daarmee wordt de grondgebonden landbouw en bedrijfsovername door jonge boeren sterk gestimuleerd. Het zou jammer zijn als dit door te veel regulering wordt ontmoedigd.

In de media verschenen verschillende artikelen over de LTO-visie en de reacties daarop, onder andere van FPG:

• Pachtersbond content, FPG kritisch op LTO-pachtvisie
• Verpachters: belasting hoger dan pacht
• Gaan verpachters hun grond verkopen?
• 'Langjarige pacht noodzaak voor een eerlijke marge'
• ‘Hoog tijd voor modernisering pachtbeleid’

Nog meer pachtnormen lager dan de vermogensrendementsheffing

16-06-2020

In 2020 vallen de door de overheid vastgestelde maximale pachtnormen voor het vierde jaar op rij lager uit. In 12(!) van de 14 pachtprijsgebieden zijn de pachtnormen lager. Verpachters leveren hierdoor weer verder in. De combinatie van steeds verder dalende pachtprijzen enerzijds en belastingverzwaringen anderzijds, zorgen voor een onhoudbare situatie voor langjarige pachtcontracten. FPG maakt zich hierover grote zorgen (hier).

Berekeningen van FPG wijzen uit dat inmiddels voor 56% van de door de fiscus gehanteerde landbouwgebieden, de pachtopbrengst lager is dan de vermogensbelasting. Inmiddels geldt voor 37 van de 66 landbouwgebieden dat de box 3 heffing niet meer uit de bruto-pachtopbrengsten kan worden betaald. In bijvoorbeeld Haarlemmermeer is dit negatieve saldo inmiddels €369/ha en op Goeree Overflakkee €389/ha. Het werkelijke directe rendement is nog verder negatief omdat in het overzicht geen rekening gehouden is met eigenaarslasten.

De berekeningen zijn opgenomen in een duidelijk overzicht (klik hier). Het overzicht geeft weer hoe de Nederlandse particuliere verpachters er per landbouwgebied in 2020 fiscaal voorstaan.

Toelichting bij het overzicht

Het overzicht in bijlage vergelijkt (1) de door het ministerie van LNV jaarlijks vastgestelde pachtnorm (regionormen) met (2) de vermogensrendementsheffing die is gebaseerd op de jaarlijks door het ministerie van Financiën vastgestelde waardering van verpachte gronden in box 3, dit is de zogenaamde normwaarde. Op die laatste wordt de vermogensrendementsheffing gebaseerd. De gehanteerde box 3 heffing is 1.58% (schijf 3).

Voor de regionormen is het op 2 juni 2020 gepubliceerde overzicht pachtnormen 2020 gehanteerd (klik hier). Voor de normwaarde is de publicatie daarvan van de belastingdienst voor het jaar 2019 gebruikt (zie hier), aangezien de grondprijs van 2020 nog niet gepubliceerd is.

Gezien de ontwikkelingen is aan te nemen dat de grondprijzen voor de belastingdienst in 2020 zullen stijgen, waardoor het percentage van 56% werkelijk hoger zal liggen.

Het werkelijke directe rendement is nog verder negatief omdat in het overzicht geen rekening gehouden is met de eigenaarslasten. Zoals waterschapslasten, beheerkosten, landinrichtings-/ ruilverkavelingsrente en 1 maal per 30 jaar erfbelasting.

Wederom lagere pachtprijzen herbevestigt het failliet van pachtstelsel

03-06-2020

In 2020 vallen de door de overheid vastgestelde maximale pachtnormen voor het vierde jaar op rij lager uit. In 12(!) van de 14 pachtprijsgebieden zijn de normen lager (klik hier voor de cijfers). Verpachters leveren hierdoor weer verder in.

Berekeningen van FPG wijzen uit dat inmiddels voor 56% van de pachtgebieden de pachtopbrengst lager is dan de vermogensbelasting. In bijvoorbeeld Haarlemmermeer is dit negatieve saldo inmiddels €369/ha en op Goeree Overflakkee €389/ha.

Jaarlijks neemt het areaal regulier verpachte grond af. Met de verdere daling van de pachtnormen in 2020 zal dit verloop nog sneller gaan. De combinatie van steeds verder dalende pachtprijzen enerzijds en harde belastingverzwaringen anderzijds, zorgen voor een onhoudbare situatie voor langjarige pachtcontracten. Op lange termijn is dit ook voor pachters funest omdat de beschikbaarheid van pachtgronden afneemt. Dat het traditionele pachtsysteem failliet is, moet de hele agrarische sector zorgen baren.

Opnieuw grote schommelingen in pachtnormen 2020

De pachtnormen fluctueren ook dit jaar weer enorm. In gebieden met overwegend melkveehouderij ligt de daling tussen de -10% en -17%. De schommelingen in gebieden met veel akkerbouw zijn nog groter. Die lopen uiteen met dalingen van maar liefst -22% in de Veenkoloniën en een stijging van 20% in het Zuidelijk akkerbouwgebied. In het Zuidelijk akkerbouwgebied was vorig jaar juist sprake van een daling van 38%. Dit zijn belachelijke schommelingen waar een verpachter noch pachter mee gediend is.

Grote fluctuaties in veranderpercentages en pachtnormen in de lopende contracten moeten zo snel als mogelijk worden ingekaderd. Hierdoor kunnen uitschieters naar boven en naar beneden worden voorkomen. Met een aantal partijen van het eerdere Spelderholt-akkoord onderzoekt FPG voorstellen voor aanpassing van de bandbreedte.

Fiscaal beleid staat volstrekt los van de realiteit: situatie onhoudbaar voor verpachter

Met de zoveelste pachtprijsverlaging voor nagenoeg alle pachtprijs-gebieden, komt het rendement van verpacht vermogen verder onder druk te staan. Dat is extra zwaar voor verpachters in box 3, zij worden bij de vermogensrendementsheffing geacht een rendement te behalen 5,60% (zie ook hier). Met de steeds verder dalende pachtnormen is dit rendement met een normale bedrijfsvoering volstrekt een illusie.

De door de fiscus vastgestelde normwaarden zijn gebaseerd op de grondprijs. De door het ministerie van LNV vastgestelde pachtnormen zijn gebaseerd op de gemiddelde bedrijfsresultaten in de agrarische sector. Dit zorgt voor een steeds verder toenemende disbalans tussen fiscaal beleid en landbouwbeleid van dit kabinet.

Nieuw pachtsysteem onontkoombaar

Naast de steeds verder toenemende disbalans tussen de pachtprijzen en de ontwikkelingen op de grondmarkt, gaat het huidige pachtsysteem gebukt onder een overmaat van dwingend recht bij reguliere pacht. Continuatierecht, voorkeursrecht, pachtprijstoets en het recht op indeplaatsstelling maken reguliere pacht nog onaantrekkelijker.

FPG pleit daarom voor een vernieuwd en toekomstgericht pachtstelsel waarin sprake is van een fiscaal stimulerend beleid voor pacht, waar pachters en verpachters onderling afspraken kunnen maken over prijs, pachtduur en bodemgebruik. Dit leidt tot een gevarieerd stelsel met flexibele en reguliere pachtvormen dat tegemoet komt aan de vraag uit de markt en maakt dat een gezonde duurzame landbouw maximaal over grond kan beschikken.

Acties FPG

Nieuwe pachtbeleid van minister schouten laat eindeloos op zich wachten (klik hier voor meer informatie). FPG heeft er bij het ministerie op aangedrongen haast te maken met de herziening van het pachtbeleid. Hiervoor hecht FPG aan de voorstellen die we hiervoor deden in een brede coalitie van verpachters- en pachtersorganisaties (klik hier voor meer informatie)

Ook zit FPG opnieuw om tafel met het ministerie van Financiën en de Belastingdienst vanwege ons ongenoegen over de vermogensrendementsheffing in box 3. Hierbij brengt FPG actief voorstellen in voor oplossingen voor zowel verpachte grond als voor eigenaren van NSW-landgoederen (klik hier voor meer informatie over voorstellen en inzet FPG).

Reacties andere organisaties: LTO pleit voor nieuwe methode voor pachtnormbepaling

Zowel LTO als de BLHB (Pachtersbond) delen de kritiek op de sterke fluctuaties van jaar tot jaar. Beide scharen zich ook achter FPG voor aanpassing van de vermogensrendementsheffing in box 3.

LTO reageert nu bovendien met een interessant pleidooi om de pachtprijzen niet langer te baseren op de inkomens van de boer maar op de agrarische waarde en de kwaliteit van de grond. (Zie artikel hier)

Ook geeft LTO aan zich zorgen te maken over de constante daling van de beschikbaarheid van pachtgrond. FPG is blij met die steun.

In een opinieartikel in Boerderij stelt Jan Willemink, voorzitter pacht van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters, dat met de zoveelste daling van de pachtnormen het overlijdensproces van de langdurige pacht is ingezet. Ook Willemink gewaarschuwd ervoor dat de uitholling van reguliere pacht en de daarmee verbonden daling van het reguliere pachtareaal voor de gehele agrarische sector zorgelijk is. (zie artikel hier)

BLHB: Herziening pachtstelsel mogelijk naar volgende kabinetsperiode

De BLBH constateert, net als FPG, dat de hernieuwing van het pachtstelsel waarschijnlijk nog lang op zich laat wachten. Met het zomerreces in het verschiet met daarna de onofficiële aftrap van de verkiezingscampagnes dringt de tijd, en met stikstof en corona liggen de prioriteiten op dit moment duidelijk elders. Dit maakt dat de kans aanzienlijk is dat de herziening van het pachtstelsel over de huidige kabinetsperiode heen wordt getild. De BLHB stelt met klem dat het tijd is dat het pachtdossier nu meer prioriteit verdient. FPG is het hier uiteraard roerend mee eens.

Voorbeeld van FPG-berekening negatief directe rendement voor verpachter in de Biesbosch:

Binnenkort publiceert FPG de volledige berekening voor alle pachtgebieden voor 2020.

Eerdere berichten FPG over pacht

Meer berichten van FPG over pacht vindt u hier:

• Wederom lagere pachtnormen in 2020 herbevestigt het failliet van het pachtstelsel
•  
• FPG opnieuw naar ministerie over vermogensrendementsheffing
• LTO wil gespreide betaling pachtsom
• Onderzoek naar reguliere pacht overbodig
  
  
• Hernieuwd overleg over vermogensrendementsheffing
  
  
• Streep door pachtcontract met glyfosaatverbod
• Langdurige pacht steeds onaantrekkelijker

• Opinie: 'Uitspraak Pachthof is logisch'
  
  
• Areaal pacht neemt af
  
  
• Ongenoegen over Pachtnormen 2019
  
  
• Kamerdebat Pacht: "In details zullen nog grote keuzes gemaakt moeten worden"
  
  
• Pachtbrief Schouten gepubliceerd: Spelderholt basis voor pachtbeleid
  
  
• Belastingaangifte: geef lagere normwaarden op
  
  
• Voorzitter FPG bij BNR over failliet van regulier pachtbeleid
  
  
• FPG verklaart reguliere pachtbeleid definitief failliet
  
  
• FPG fel over verhoging normwaarden verpacht bezit in box 3
  
  
• Huidige reguliere pacht failliet
  
  
• Toenemend ongenoegen over pachtbeleid
  
  
• (Ver)pachters bieden minister Schouten duurzaam alternatief voor langdurige pacht aan
  Dit bericht gaat over bouwstenen voor de nieuwe pachtwet waaraan LNV werkt en die door een brede coalitie zijn aangeboden aan Minister Schouten.
  
  
• Wat is er mis met het pachtbeleid?
  Dit bericht gaat over het ongenoegen van FPG en haar leden bij de pachtnormen 2018 en linkt naar eerdere berichten daarover.
  
  
• Verlichting belastingdruk een lange weg
  Dit bericht gaat over de onvrede van FPG bij de vermogensrendementsheffing. Eerder verscheen daarover ook:
  
  
  • Verhoging percentage normwaarden verpachte grond gekeerd
  • Kabinet: 'Vermogensrendementsheffing soms hoger dan pachtopbrengst'
    
    
• Kortdurende pacht voor verduurzamen bodemgebruik
  Dit bericht gaat in op voordelen van kortdurende pacht en duurzaam grondgebruik. In dit bericht ook linkjes naar eerdere opiniebijdragen van FPG in onder andere Weekblad De Boerderij.
  
  
• Initiatief a.s.r. voor dynamisch bodemlabel
  Dit bericht gaat in op initiatieven voor gezond bodembeheer en een link naar bodemstrategie.
  
  
• Fosfaatrecht van pachter of verpachter?
  Dit bericht gaat over de waardeverdeling van fosfaatrechten tussen pachter en verpachter.
  
  
• Hoge opkomst FPG-bijeenkomst pacht
  Dit bericht is opgesteld na de FPG-ledenbijeenkomst over pacht op 29 maart 2018.