Belang van erfpacht in het landelijk gebied
Erfpacht kent een lange historie, die zijn wortels vindt in het Germaanse en Romeinse recht. In het landelijk gebied is erfpacht ontstaan doordat eigenaren de ontginning van woeste grond overlieten aan derden, die daarvoor een vergoeding betaalden aan de grondeigenaar. Zo is het erfpachtrecht in het Burgerlijk Wetboek gekomen. Tegenwoordig wordt erfpacht in het landelijk gebied gebruikt als beleggingsinstrument, als financieringsinstrument en als beheerinstrument. Erfpacht verandert in de tijd en moet dan ook steeds in z’n maatschappelijke context worden gezien.
Overwegingen voor eigenaren
De overweging van een grondeigenaar om grond in erfpacht uit te geven verschilt per eigenaar en is vaak een mix van doelstellingen. Eén van de belangrijkste doelstellingen is het behoud van de waardeontwikkeling van de grond. Door tussentijdse herziening van de canon aan de actuele grondwaarde en wanneer de eigenaar aan het eind van de termijn weer over de volle eigendom van de grond beschikt, profiteert de eigenaar van de ontwikkeling van de grondprijs. Op de lange termijn is deze overwegend positief geweest, hoewel er op korte termijn (zeker in tijden van economische crisis) ook sprake kan zijn van een grondprijsdaling. Naast dit indirecte rendement realiseert de eigenaar een direct rendement door canoninkomsten. Samen bepalen zij het beleggingsrendement van de eigenaar. Het rendementseis bij aanvang is marktconform, in overeenstemming met vergelijkbare beleggingen met een relatief laag risicoprofiel en een lange looptijd.
Een andere belangrijke doelstelling is het feit dat erfpacht de mogelijkheid biedt om voorwaarden te stellen, waarbij het behoud van natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden van het bezit voorop staat. Ook de persoonlijke doelstelling om het landgoed, dat vaak al generaties lang in bezit is, als eenheid te kunnen blijven beheren valt hieronder. Hier is erfpacht primair een beheerinstrument.
Waar erfpacht als beleggingsinstrument en beheerinstrument zijn gericht op het behoud van de eigendom, is financieringserfpacht juist gericht op tijdelijk bezit. De eigenaar koopt de grond die voor bepaalde duur in erfpacht wordt uitgegeven, waarna bij afloop van de erfpachttermijn de erfpachter het recht heeft de grond terug te kopen tegen vooraf vastgestelde voorwaarden.
Wanneer de overheid grond in erfpacht uitgeeft, dient zij rekening te houden met extra spelregels zoals de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, de tweewegenleer (onderscheid tussen privaat- en publiekrechtelijk handelen) en staatssteun.
Overwegingen voor erfpachters
De redenen waarom erfpachters grond in erfpacht nemen is over het algemeen ingegeven door de ligging van het object. De erfpachter kan op bijzondere locaties wonen, recreëren , zoals bij bos- en natuurgebieden, of een ondernemer kan er zijn bedrijf uitoefenen. Door de lange duur biedt erfpacht ook continuïteit voor de erfpachter. Een andere voordeel is het feit dat een erfpachtrecht met hypotheek kan worden bezwaard, waarmee de aankoop of bouw van eventuele opstallen op de grond door de erfpachter kan worden gefinancierd.
Qua financiering betekent het erfpachtrecht dat de erfpachter de grond niet hoeft te kopen, maar een jaarlijkse canon betaalt. Die canon is bij aanvang lager dan de hypotheekrente, maar kan in de loop van de tijd stijgen door indexering of herziening. De waardeontwikkeling van een eventuele opstal die door de erfpachter wordt gekocht of gebouwd is voor de erfpachter en wordt bij het eind van het erfpachtrecht door de eigenaar vergoed. Een financieringsvraag kan ook een zelfstandige reden zijn om voor erfpacht te kiezen, zoals erfpachtfinanciering van landbouwgrond.
