10. Spa, sauna
Spa’s, sauna’s en andere vormen van wellness zijn vaak winstgevende ondernemingen. Met zorgvuldig inpassen blijken dergelijke voorzieningen geschikt voor bos en natuur, en vergroten zelfs de biodiversiteit. Bezoekers van wellnesscentra hebben een voorkeur voor een natuurlijke omgeving. Een ondernemer ontwikkelt in Zuid-Holland twee centra met een kern van 5 hectare en een schil van 15 hectare nieuwe natuur. Zie: greendeals.nl/gd104-land-van-bezinning-zuid-holland. Dat kan wellicht ook met hotels, zoals Groot Warnsborn bij Arnhem, een idee van Probos in opdracht van InnovatieNetwerk, beschreven in De Landeigenaar, 3 juni 2011.
Bezoekers van wellnesscentra hebben een voorkeur voor een natuurlijke omgeving. Foto: Pixabay
11. Groengaranties
Een groengarantie of uitzichtgarantie is een instrument om via schriftelijke overeenkomsten bindende afspraken te maken tussen de eigenaar van de grond en degene die daar voordeel van geniet. Dat kan een onderhandse akte zijn maar ook een notariële akte. Een grondeigenaar kan op die manier geld krijgen van een koper van een groengarantie, bijvoorbeeld voor het open houden, of het niet bebouwen van grond gedurende een af te spreken periode. Wat beide partijen met elkaar afspreken, kan per situatie verschillen: betalen voor toegankelijkheid, niet bebouwen met huizen of stallen, koeien in de wei of lage gewassen telen. Voor een grondeigenaar met bouwplannen biedt dit instrument een mogelijkheid om de waarde te bepalen van het staken van zijn bouwplannen.
Een groengarantie kan ook de vorm krijgen van een garantie van een terreinbeherende organisatie of particuliere eigenaar dat de grond onbebouwd blijft en hij niet zal proberen de bestemming te wijzigen. Omwonenden van natuurgebieden betalen dan voor de garantie dat hun uitzicht groen blijft en de natuurkwaliteit zo hoog mogelijk.
InnovatieNetwerk en Nationaal Groenfonds ontwikkelden het concept Groengarantie, dat in Nederland voor het eerst tot stand kwam in het Utrechtse Veenendaal. Daar zijn de eerste drie bouwkavels met groengarantie verkocht eind 2013. De groengarantie geldt het natuurgebied De Groene Grens, een ecologische verbindingszone van 70 hectare die ligt op grondgebied van Ede, in de provincie Gelderland. Zeventig kavels zijn bestemd voor de bouw van vrijstaande woningen met een gemiddelde verkoopprijs van €400.000. In dit geval is de Groengarantie zelfs kadastraal vastgelegd in een koopcontract met een kettingbeding.
Het Nationaal Groenfonds heeft voor de voorfinanciering een laagrentende lening van €3 miljoen verstrekt uit een revolverend fonds. De kosten voor verwerving en inrichting van natuur bedragen bij benadering €100.000 per hectare. De jaarlijkse beheerkosten van Staatsbosbeheer voor de Groene Grens bedragen bij benadering €20.000. Rente en aflossing van de lening van het Nationaal Groenfonds financiert de gemeente Veenendaal uit snellere verkoop en hogere opbrengst omdat de natuur eerder wordt aangelegd dan de bouwkavels verkocht. Bouwkavels en woningen die grenzen aan water en natuur, leveren gemiddeld 16% meer op dan vergelijkbare woningen zonder water in de omgeving. Zonder Groene Grens zouden deze bouwkavels gemiddeld €55.000 minder waard zijn. Zie: http://groengarantie.wing.nl.
12. Kwalitatieve verplichtingen
De gedachte achter groengaranties kan breder toegepast worden. Als twee partijen een privaatrechtelijk contract afsluiten waarin een grondeigenaar toezegt iets te dulden of te laten, heet dat in juridische termen een kwalitatieve verplichting. Als deze is opgenomen in een notariële akte met een kettingbeding dan gaat deze verplichting ook over op een volgende eigenaar. Zo kan een boer de toekomstige kans op waardestijging (door bestemmingswijziging) verzilveren met een kwalitatieve verplichting op zijn landbouwgrond die dan niet meer bebouwd mag worden. Dit middel vormt privaatrechtelijke bescherming naast de publiekrechtelijke in bestemmingsplannen, met een verlagend effect op de grondprijs en dus op de pacht. Er zijn verschillende kwalitatieve verplichtingen denkbaar, die nog niet allemaal praktisch zijn uitgevoerd.
Het Landbouw-Economisch Instituut (LEI), onderdeel van Wageningen UR, werkte de kwalitatieve verplichting uit voor Midden-Delfland, maar is daar nog niet toegepast. Het LEI stelde voor om de regeling buiten de overheid te houden zodat er geen politieke invloed mogelijk is. Het LEI opperde een combinatie van de agrarische Vereniging Midden-Delfland en de vereniging Natuurmonumenten afdeling Midden-Delfland, die de deelnemende boeren compenseert voor het verlies van de kans op waardestijging.
Het LEI zag kansen in deze particuliere bescherming van grond, omdat door wisselingen van bestuurders na vierjaarlijkse verkiezingen de publieke bescherming via bestemmingsplannen kan vervallen. Een kwalitatieve verplichting haalt bovendien de druk van de grondprijs, biedt goedkopere uitbreidingsmogelijkheden voor agrariërs en maakt de grond voor projectontwikkelaars minder interessant. Bron: artikel van Jan Luijt, Carel van der Hamsvoort en Vinus Zachariasse ‘Grondinstrument voor Midden-Delfland’ in het FPG-magazine De Landeigenaar van oktober 2005.
