Lopende discussies
De meeste discussies over erfpacht, zoals recent tussen erfpachters en Staatbosbeheer op de Waddeneilanden en tussen banken en erfpachters over hypotheken bij particuliere erfpacht, zijn terug te voeren op de canonherziening of het vaststellen van de waarde van het erfpachtrecht . Voornamelijk daar waar het gebouwde objecten zoals (recreatie-)woningen betreft.
Hoogte canon: grondwaarde en canonpercentage
De grondwaarde, die als basis dient voor het berekenen van de canon, stijgt in de loop der tijd. Door marktontwikkelingen, zoals de prijsstijging van woningen of uitgifteprijzen van bouwgrond, is de grondwaarde de laatste decennia hard gestegen. Dit werkt ook door bij herziening van de canon. De grondwaarde kan echter niet zonder meer worden verkregen door een vergelijk met bouwkavels. Er moet rekening worden gehouden met de splitsing tussen opstal en ondergrond en er moet rekening worden gehouden met de depreciatie vanwege de gebondenheid van partijen en beperkende erfpachtvoorwaarden. Deskundige taxateur moeten hierover vaak uitsluitsel geven.
Ook het canonpercentage wordt niet altijd correct vastgesteld, zoals bij de zogeheten dubbele inflatie-correctie van veel erfpachtgemeenten. De eigenaar realiseert een deel van zijn rendement door de waardestijging van de grond en indexering van de canon. Bij het vaststellen van een reëel canonpercentage moet daar wel rekening mee worden gehouden.
Dilemma van theorie en markt bij waarde erfpachtrecht
In de woningmarkt wordt vaak onvoldoende rekening gehouden met ongunstige voorwaarden, met name toekomstige canonherziening, waardoor er bij verkoop teveel voor een erfpachtrecht wordt betaald. Dat leidt ook tot te hoge financiering, waardoor bij canonherziening erfpachters in de problemen kunnen komen. De roep om verlaging van de canon leidt alleen tot verschuiving van de waarde van de bloot eigendom naar de waarde van het erfpachtrecht. De erfpachter krijgt het voordeel in zijn schoot geworpen en de waarde van het erfpachtrecht blijft onverminderd hoog. De vrije onbezwaarde waarde van het onderliggende object verandert namelijk niet.
Omgekeerd blijkt ook dat erfpachters bereid zijn om meer voor de bloot eigendom te betalen wanneer ze dat kunnen kopen, dan theoretisch berekend wordt, omdat zij de ‘incourantheid’ (waardedruk) vanwege erfpacht kunnen afkopen. Incidenteel zijn er dan ook bloot-eigenaren die onredelijke voorwaarden stellen bij canonherziening of afkoop van de erfpacht, in de wetenschap dat erfpachters toch wel betalen om hun erfpachtbezit te kunnen behouden.
