Erfpachtovereenkomst
De condities waaronder het erfpachtrecht wordt gevestigd staan in de erfpachtovereenkomst. De erfpachtovereenkomst wordt vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Grote erfverpachters hanteren vaak Algemene Voorwaarden die gelden voor alle erfpachtovereenkomsten die worden afgesloten. Daarnaast gelden de Bijzondere Erfpachtvoorwaarden, specifiek voor het betreffende object.
Erfpachtvoorwaarden
Enkele belangrijke onderwerpen die in de erfpachtvoorwaarden worden geregeld zijn:
- Duur van het erfpachtrecht. Er wordt onderscheid gemaakt in tijdelijke erfpacht (eindigt na afloop van de termijn), voortdurende erfpacht (onbepaalde tijd, vaak verdeeld in erfpachttijdvakken waarbij de erfpachtvoorwaarden na afloop van de termijn worden herzien) en eeuwigdurende erfpacht (onbepaalde tijd, zonder herziening van erfpachtvoorwaarden).
- Canon en de canonherziening (zie verder onder financiële aspecten).
- Situatie bij einde erfpacht. Het kan gaan om de verrekening van de aanwezige opstallen, een voorkeursrecht van koop of een recht op verlenging worden opgenomen en de voorwaarden waaronder dat gebeurt.
- Toestemmings-, gebods of verbodsbepalingen en rechten, zoals gebruiksvoorwaarden, verkoop erfpachtrecht, voorkeursrecht, vestiging hypotheek, etc.
Financiële aspecten
Als tegenprestatie vergoed de erfpachter een canon aan de eigenaar. Vaak is dit een percentage van de grondwaarde. In de erfpachtovereenkomst is bepaald of de canon tussentijds kan worden herzien door indexering en/of canonherziening, met als doel om de canon waardevast te laten zijn. Indexering is de jaarlijkse (soms 2- of 3-jaarlijkse) aanpassing van de canon aan een index, vaak het prijsindexcijfer voor gezinsconsumptie van het CBS. Canonherziening is een aanpassing van de canon aan de actuele grondwaarde en/of canonpercentage.
Wanneer indexering of tussentijdse canonherziening achterwege blijft, spreekt men van uitholling van de canon en kan de erfpachter bij de heruitgifte of verlenging van het erfpachtrecht worden geconfronteerd met grote canonstijgingen tot een marktconform niveau. Dit levert vaak discussie op over hoe de grondwaarde en/of het canonpercentage moeten worden bepaald.
Bij tussentijdse canonherziening of heruitgifte in erfpacht wordt bij gebouwde objecten vaak een depreciatie op de vrije waarde toegepast, onder meer vanwege de gebondenheid van partijen en eventuele gebruiksbeperkingen.
Bij het einde van het erfpachtrecht, ontvangt de erfpachter een vergoeding van de door hem gekochte of gebouwde opstallen. Voor 1992 was dit niet in het Burgerlijk Wetboek geregeld, maar stond dit wel in de meeste erfpachtovereenkomsten. Ook dit levert vaak discussie op, omdat het lastig is om de waarde van een object te splitsen in de waarde van de opstal en de waarde van de ondergrond. Zeker wanneer de erfpachtovereenkomst hiervoor geen duidelijke instructies geeft.
Over het algemeen is in de erfpachtovereenkomst bepaald dat de kosten voor verzekering en zakelijke lasten (zoals OZB) voor rekening zijn van de erfpachter.
De waarde van erfpacht en bloot eigendom kan worden berekend uit de canon voor de resterende looptijd, de vrije waarde bij het einde van het erfpachtrecht en de looptijd. Voor de erfpachter gunstige voorwaarden geven een hogere waarde van het erfpachtrecht en een lagere waarde van de bloot eigendom. Bij voor de eigenaar gunstige voorwaarden geldt het omgekeerde.
