Geslaagde themabijeenkomst over transactiedwang versus gedoogplicht

Bijna alle grondeigenaren accepteren een zakelijk recht overeenkomst als er een kabel- of leidingentracé over hun eigendom is gepland. De alternatieve route om via gedoogplicht schade vergoed te krijgen is zeker te overwegen.

Tijdens de themabijeenkomst van de FPG en de NVR over Kabels en Leidingen van 12 februari jl. werd duidelijk dat de keuze voor de grondeigenaar ligt tussen transactiedwang of gedoogplicht, elk met een eigen  wijze van schadeloosstelling.

Eerst onderhandelen

In de Belemmeringenwet Privaatrecht ligt besloten dat een leidinglegger en een grondeigenaar eerst proberen om tot een zakelijk recht overeenkomst te komen voordat een gedoogplicht opgelegd kan worden door de rechter. In de praktijk gebeurt dat kan ook. Tennet en Gasunie leggen de -met LTO overeengekomen- modelovereenkomsten voor en dat is voldoende.

Douceurtje

Enkele uitzonderingen daargelaten, accepteren grondeigenaren deze modelovereenkomsten. De redenen daarvoor zijn dat de grondeigenaar, in het geval dat de gedoogplicht is opgelegd, zélf de schadevergoeding moet aanvragen bij de kantonrechter en moet bewijzen hoe groot de te lijden schade is. Bovendien kan men binnen het contract iets binnenhalen dat niet als schade wordt aangemerkt, het douceurtje: Een afsluitvergoeding voor het opstalrecht en de efficiency- en meewerkvergoedingen.

Transactiedwang

Een groot nadeel van de modelovereenkomsten is dat deze niet of nauwelijks onderhandelbaar zijn. Dat komt ook doordat de rechter de onderhandelingen nauwelijks toets voordat een gedoogplicht wordt opgelegd. Als de grondeigenaar de bepalingen in de modelovereenkomst onredelijk vindt, of als deze bijvoorbeeld retributie eist, dan is dat voor de rechter geen argument om af te zien van het opleggen van de gedoogplicht. Daarmee heeft de leidinglegger een zeer sterke positie ten opzichte van de grondeigenaar en wordt deze bij wijze van spreken tot een transactie gedwongen.

Kritisch over modelovereenkomsten

Er is zeker aanleiding om kritisch te zijn over de bepalingen in de modelovereenkomsten zijn. Want deze bevatten vaak vergaande beperkingen zoals het verbod om te beregenen, het verbod de grond (te) zwaar te belasten of het verbod om er te mogen bouwen. Ook is het zo dat vaak voor meer getekend wordt dan zou voortvloeien uit de Belemmeringenwet. In de praktijk houdt dit in dat (toekomstige) vermogensschade bij planologische beleidswijzigingen of (toekomstige) vermogensschade door de beperkingen in het contract niet vergoed wordt, terwijl dit bij oplegging van een gedoogplicht wél te vorderen is.

Druk opvoeren

De FPG is ontevreden over de modelcontracten en heeft om de druk op te voeren, vorig jaar voor grondeigenaren een eigen model zakelijk recht overeenkomst voor hoogspanningsverbindingen opgesteld. De FPG staat daarin op het standpunt dat een zakelijk recht overeenkomst wordt afgesloten voor bepaalde duur en dat er retributie betaald wordt. In dat opzicht is de FPG positief over de nieuwe afspraken tussen LTO en Gasunie voor de aanleg van gasleidingen. Daarin is een maximale duur van 35 jaar opgenomen. Maar de FPG vindt dat het akkoord fundamenteel te kort schiet als het om de retributie gaat. Ook vindt de FPG dat vrije onderhandelingen tussen twee partijen het uitgangspunt moet zijn, en dat er naast retributie ook over (toekomstige) vermogensschade moet kunnen worden onderhandeld.

Gedoogplicht als alternatief

Is de gedoogplicht dan een goed alternatief voor onredelijke overeenkomsten? Volgens Guy Seelen, advocaat en partner bij La Gro Geelkerken, wel. “Mits je niet in allerlei bezwarenprocedures terecht komt, want dat is een drama”.  Als de gedoogbeschikking eenmaal onherroepelijk is, kan de grondeigenaar schadevergoeding aanvragen bij de kantonrechter. En is de hij ontevreden, dan kan hij naar het Hof en tenslotte naar de Hoge Raad. Daarbij geldt het principe van volledige schadeloosstelling. De kosten voor juridische- en deskundige ondersteuning horen daar volgens Seelen ook bij, al moet de Hoge Raad daar nog een uitspraak over doen. Verder kan de schade worden gevorderd gedurende de hele periode dat de instandhouding van het werk moet worden geduld. Zodra van schade blijkt, dient deze te worden vergoed.
Wellicht dat grondeigenaren met deze informatie de oproep van Frans van Lynden om te weigeren onredelijke overeenkomsten te tekenen zullen honoreren. Het mislopen van “het douceurtje” zal men dan voor lief moeten nemen.

Ook glaskabelleggers schenden eigendomsrecht

Op 30 januari in Ede vond een UPG/GPG/FPG-bijeenkomst plaats over glaskabel. Ook daarbij ervaren grondeigenaren problemen. Kabelleggers betreden grond zonder dat daarvoor toestemming is verleend en het komt regelmatig voor dat al met de aanleg begonnen is zonder toestemming. Niet zelden is er zonder wetenschap van de grondeigenaar zelfs al glasvezel aangelegd. Ons webartikel daarover vindt u hier. In het zomernummer van de Landeigenaar verschijnt een uitgebreid artikel over de gedoogplicht bij glasvezelkabels.